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貸地・借地整理の相談室
マンション格付.JP
建物診断事例
賃貸ビルオーナー  東京都T様の例
オーナーの責任を果たし、資産を守る防衛策 をご提案いたします。

 人口減少が始まった日本において、賃貸マンションの空室増加は軽視できない事態となっています。一体、オーナーは何をすべきで、何をしない方がいいのでしょうか。日本不動産格付鰍ナは、将来の不安を取り除く手段として専門家による「建物診断」を行っています。


--修繕工事の提案を受け、公正な判断を希望--
 東京都内のある閑静な住宅街に建つ高級賃貸マンションで、築年数15年とは思えないほど管理の行き届いた奇麗な建物ですが、オーナーT様は外壁の汚れや屋上の防水状態を心配していました。そんな中、建物管理会社が屋上、外壁補修などの長期修繕工事の提案をしてきました。
 時を同じくして日本不動産格付鰍フ(船井財産コンサルタンツ主催)「建物診断セミナー」の案内を受けたT様は、昨今のニュースで耐震問題やアスベスト、違法建築物などが騒がれていることもあり、セミナーに参加され、中立的な立場の専門家による日本不動産格付鰍フ「建物診断」にメリットありと判断され実施に踏み切ったのです。


--専門的な調査で建物全体をチェック--
 建物診断は、日本不動産格付鰍フ一級建築士による、綿密な調査から始まります。A様が最も感心した診断は、赤外線サーモグラフィーによる調査です。気になっていた地下駐車場の壁面にある水平のクラック(ひび割れ)の原因も、赤外線と専門家の分析により何の心配もないことが判明し、安心感を得られました。診断結果は、写真付きの詳細な調査内容と、専門家ならではの所見が記載されてた分厚い「建物状況報告書」にまとめられ、報告されました。修繕方法についても、修繕が必要な理由や最適方法が具体的に書かれています。
 さらに、T様の要望により入居者向けの「建物診断報告書」も作成。早速、入居者へ説明・配布したところ、「現在想定されている大地震に対して十分な耐震強度をもつ」建物であることも記載された報告書に大変安心され、このような誠実なオーナーの対応に対し、これからもずっと入居させてほしいと言われたそうです。オーナー責任を果たすと同時に、お客様(入居者)の感動をも手に入れたT様。それは、建物に対する愛情と「入居者に安心して暮らしてほしい」という思いがあったからです。
 現在、T様は建物診断を実施した一級建築士に設計監理業務を依頼し、報告書に従い必要な修繕工事から計画的に実施しています。そうすることで、相見積もりにより適正価格で発注できるメリットに加え、建物の状態を的確に判断し、必要な箇所を必要なタイミングで改修するというダブルのメリットを得られるのです。将来を不安視する前に、あるいはリフォーム決定の前に、まずは建物診断をすることが賢い選択といえるでしょう。
賃貸ビルオーナー  東京都A様の例
エアコン修理工事の場合
 蒲田駅近くの商店街。お持ちのビルの経年劣化が気になりだしたA様は日常のメンテナンス契約をしている管理会社に建物診断を依頼なさいました。管理会社の建物診断では「エアコンが老朽化していて全部交換しましょう」と言われ、見積りは 2900 万円でした。ちょうどそのときに当社にも相談があり、当社で、工事実績のある数社に見積り(入札方式)をとったところ 2000 万円でした。ひも付きの建物診断は無料でも最終的には工事代金が高くなることがあります・・・

 管理会社による修繕工事は特定の工事会社に見積依頼(工事依頼)を行うことが多く、コストダウン努力が乏しく(見積してもせいぜい1〜2社)、また修繕費用にオーナー様に見えない管理会社の中間マージンも含まれるため、割高になっているケースが多いようです。当社のお客様A様が受け取られた管理会社の見積りは 2900 万円でした。

 弊社は実績があり信頼できる複数の工事業者(オーナー様ご希望があれば指定業者も加えます)に必要な修繕工事の見積依頼(入札形式)を行い、落札した工事業者が修理工事を請け負いますから、オーナー様の修繕コストを削減します。

大田区 A 様の場合、管理会社見積と同じ工事内容で 2000 万円で落札され、工事費用の圧縮に成功できました。弊社はコンサルティング報酬(100万円)を頂戴しましたが、トータル的には800万円のコストダウンが実現しました。

ご相談は
耐震診断説明会受付中! 建物診断を斬る! 管理会社による修繕工事とコンサルティング型修繕工事の違い
建物診断サービスの特徴 建物診断事例 建物診断の流れ〜概要〜
建物診断の流れ お申込〜報告まで 相続相談 相続税対策、争族対策、納税資金対策