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管理会社による修繕工事とコンサルティング型修繕工事の違い
日本不動産格付鰍ノよる耐震診断後に行った修繕工事の例
神奈川県川崎市 M様の例
  今回建物診断を実施した建物は、東京都のある閑静な住宅街にある高級賃貸マンションでした。築年数15年3ヶ月には見えないとても管理の行き届いた綺麗な建物です。このマンションのオーナーでありますM様より、今回建物診断のご依頼を受けました。

 M様が建物診断を決断なさるには、以下のような経緯がありました。M様はかねてからマンションの外壁の汚れや屋上の防水の状態が心配でした。そんなM様の気持ちを知ってか知らずか、色々なリフォーム業者が入れ替わりたち替わり様々なリフォーム工事提案をしてきます。そんな折、弊社より「建物診断セミナー」の案内を受けました。弊社は、M様の以前のリフォーム見積もりや建物・設備管理のご相談について、かねてからアドバイスさせていただいておりました。昨今、ニュースでは耐震問題や、アスベスト、違法建築物などで騒がれており、M様も「建物診断」には興味をお持ちでしたの、早速「建物診断セミナー」の受講をなさり、リフォーム工事業者とは関係のない中立的な立場の専門家による「建物診断」の重要性をよりご理解されたのです。

調査を終えて
  建物診断の内容については、別ページで詳しく述べますが、弊社の一級建築士による詳細な調査を行いました。M様が一番関心したのは、赤外線サーモグラフィーによる調査です。気になっていた地下駐車場の壁面にある水平のクラック(ひび割れ)の原因もその赤外線と専門家の分析により、何の心配も無いことが判明致しました。

  建物診断の結果は、分厚い「建物状況報告書」にて報告いたしました。そこには、詳細な調査結果が写真つきでわかりやすく解説してあり専門家ならではの所見が記載されておりますし、また、修繕方法の提案についても、修繕が必要な理由および最適修繕方法が具体的にわかりやすく書かれております。さらに、入居者向けの「建物診断報告書」もM様のご依頼により作成。さっそくM様は入居者の方々へ説明・配布なさいました。この報告書には、「現在想定されている大地震に対して充分な耐震強度をもつ」ことが記載されており、入居者の方々は大変安心されたとのことです。また、このような誠実な大家様は初めてと大変感激され、これからもずっと長く入居させて欲しいと言われたそうです。

  オーナー責任を果たすと同時に、お客様(入居者)満足を手に入れたM様。それは、建物に対する愛情が第一ですが、「入居者の方々に安心して入居して頂きたい」という思いがあったから実現したのです。

  現在、M様は報告書に従い建物診断を実施した一級建築士に監理を依頼し優先的に必要な修繕工事から計画的に実施しております。そうすることで、合見積りにより適正価格にて発注できるというメリットだけでなく、建物の状態を的確に判断し、必要な箇所を必要なだけ必要なタイミングで改修するというダブルのメリットが「建物診断」にはあるのです。
これからも弊社は、安定経営のお手伝いをさせて頂きたいと思います。
東京都大田区 A様の例
 蒲田駅近くの商店街。お持ちのビルの経年劣化が気になりだしたA様は日常のメンテナンス契約をしている管理会社に建物診断を依頼なさいました。管理会社の建物診断では「エアコンが老朽化していて全部交換しましょう」と言われ、見積りは 2900 万円でした。ちょうどそのときに当社にも相談があり、当社で、工事実績のある数社に見積り(入札方式)をとったところ 2000 万円でした。ひも付きの建物診断は無料でも最終的には工事代金が高くなることがあります・・・

 管理会社による修繕工事は特定の工事会社に見積依頼(工事依頼)を行うことが多く、コストダウン努力が乏しく(見積してもせいぜい1〜2社)、また修繕費用にオーナー様に見えない管理会社の中間マージンも含まれるため、割高になっているケースが多いようです。当社のお客様A様が受け取られた管理会社の見積りは 2900 万円でした。

 弊社は実績があり信頼できる複数の工事業者(オーナー様ご希望があれば指定業者も加えます)に必要な修繕工事の見積依頼(入札形式)を行い、落札した工事業者が修理工事を請け負いますから、オーナー様の修繕コストを削減します。

大田区 A 様の場合、管理会社見積と同じ工事内容で 2000 万円で落札され、工事費用の圧縮に成功できました。弊社はコンサルティング報酬(100万円)を頂戴しましたが、トータル的には800万円のコストダウンが実現しました。

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