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「建物診断を斬る」不動産鑑定士岡本健治

―― 建物診断とは?
 岡本「建物診断業界というのがあるとするじゃないですか、条件は極めてあいまいなんですけどね。例えばゼネコンが建築を受注するために老朽化した建物に行う建物診断。悪い例だとお年寄りや認知症の方を訪問して「大地震がくると崩れちゃいますよ、建て替えましょう、工事しましょう」という建物診断これも無料です。純粋な意味で建物診断が行われることはまずありません。だいたい建物診断を行っているところがゼネコンさんなりハウスメーカーさんなら建物を建てましょうという結論を導くための建物診断であるし、管理会社系であるならば、こういうことを無料でしますのでその後の管理は当社におまかせくださいというひも付きなんですよね。だから純粋な意味での建物診断はあってないようなものなんです。
―― 日本不動産格付とは?
 岡本「日本不動産格付という会社は、そもそも耐震偽装問題や土壌汚染隠蔽問題やアスベスト問題。こんなんじゃ不動産業界ダメなんじゃないの?もうちょっと不動産の専門家がきちんとして不動産市場を透明にしようよ、という理念を持った専門家が集まって作った会社です。ひも付ではない純粋に建物の診断をしましょうよ、ということで作った会社ですから診断のみの会社なんです。だからわれわれがその後で修理をしましょうという結論を出したとしても修理会社を紹介して欲しいといわれれば紹介しますけど別に修繕工事や立替工事になったとしてもうちが得するわけでも損するわけでもありません。診断だけの会社が世の中には必要なんですよね。必要のない工事をこれはだめですよと指摘して必要な工事を必要だと指摘する専門家が必要ということですね。」
―― 他社と日本不動産格付の建物診断の違い
 岡本「日本不動産格付の建物診断で建物の問題点を指摘するわけですけれど。その問題というのは物的な問題であって、『老朽化しているので修繕しましょうよ。』『今修繕にかかる費用はいくらで将来的に今後いくらぐらいかかります。』とかを指摘することになりますが、それだけではオーナーは救われません。不動産鑑定事務所と併設している弊社だからこそ、『追加投資するメリットが得られるかどうか』、『修繕して見合ったリターンが得られるのか』、『資金はどうするのか』などまでアドバイスができます。そこまでの提案をし、最終的にどうするかをオーナーさんに判断してもらいます。日本不動産格付では物的な価値をと、経済的な価値を併せて診断、アドバイスさせていただきます。こういったことを総合的に提案できる会社や組織は今までありませんでした。いつも建て替えありき、工事ありきという結論が見えている中での建物診断。日本不動産格付鰍ナは純粋な建物診断を行い、収益に見合えば、オーナーさんの判断で大規模修繕工事をすすめますし、収益に見合わなければ修繕工事は最小限にしましょうなど、ベストな選択肢をオーナーさんに提案し、情報提供することができるわけです。こういったところが今までの建物診断とは根本的に違います。」
――― どれぐらいの建物から建物診断は必要か
 岡本「本当のところをいうと戸建住宅からアパート・マンションまで全部必要です。ただし残念ながら戸建住宅にはまだ日本不動産格付は、十分に対応できていません。現段階では収益物件アパート・マンション・ビル一棟から診断を行っています。将来的には戸建住宅まですべてを網羅した建物診断を行っていけるようにと考えています。」

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